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业主维权,路在何方?

发布时间:2017/9/29 16:43:11   点击次数:

来源:本溪网

协商谈判:成立业主委员会与物业进行沟通

“小区业主如何维权?”记者从市住房和城乡建设委员会物业与住宅区管理处了解到,业主委员会是解决物业问题,维护业主利益的重要保障。当业主与物业之间有矛盾和分歧时,业主委员会应该召开业主会议了解业主意愿后,与物业公司进行谈判、协商,努力解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接,所花费的时间、精力成本较低,可以达到既解决问题又不伤和气的局面。

“既然业主委员会能起到很好的协商作用,那新建小区的业主如何成立业主委员会?”对于业主们的疑问,市明山区东兴街道办事处观山悦社区党委书记闫星宇表示,同一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会,选举产生一个业主委员会。业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。只要满足业主已入住面积的比例达到50%以上或者业主已入住户数的比例达到50%以上条件之一的,就可以召开首次业主大会。如果大会上业主们自愿申请成立业主委员会,街道办事处或乡、镇人民政府会在30日内组建业主大会筹备组,物业行政主管部门会对筹备组的工作情况进行监督,并提出首届业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单等。在召开的首次业主大会会议上,业主们可以确定业主委员会成员,同时制定、修改管理规约和业主大会议事规则等事宜。最后,物业行政主管部门自收到相关资料之日起5个工作日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。但值得一提的是,为保证广大业主的权益,业主委员会作出的决定应当经全体委员人数的半数以上同意。业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会还应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

“业主委员能够很好的在法律框架下依法维权,是解决业主与物业矛盾的关键。”闫星宇说,该社区管辖范围内的业主委员会曾经与物业协商过小区卫生、电梯修理、园区基础设施配备等问题,得到了物业的积极响应并且做出了实实在在的改变,让业主的权益得到了保障。她认为,业主委员会应该是城市社区建设的重要力量,在未来将会发挥更加积极的作用。

行政投诉:业主代表向政府有关部门反映问题

“业主代表向政府部门反映问题、寻求帮助也是业主维权的一种好办法。”近日,市民张先生向记者讲述了他们小区业主维权的那些事儿。张先生所在的小区于2015年9月开始入住,目前入住率70%以上,居民入住时就交了两年的物业管理费用。现在业主们已经入住了两年,小区内燃气设备齐全,却一直未能供气,居民只能使用电或者罐装燃气,不仅不方便,超负荷使用电以及不正确使用罐装燃气都可能存在严重的安全隐患。因为物业公司隶属于该小区开发商,所以业主们多次找物业公司反映情况,希望解决燃气入户问题,但因为开发商资金有困难,燃气问题迟迟未能解决。无奈之下,业主代表向我市相关部门寻求帮助,有关部门与该小区开发商进行沟通协调做出了努力,但是因为开发商资金不足,调解未果。后来,市信访办相关负责人针对该小区燃气无法入户一事儿召开了会议,开发商、街道办事处和社区代表、燃气公司负责人等相关人员全部到会讨论解决办法。最终,在市信访办的大力协调下,相关负责人承诺今年10月末让该小区业主用上燃气。“党和政府为咱老百姓办实事,不到两个月的时间就帮我们解决了燃气入户的难题。要我说,业主们维权无计可施的时候可以找政府帮忙,这也是咱们维权的一个重要途径啊。”张先生感慨着说。

业主可以找哪些政府部门维权呢?对此,本溪市明山区新明街道程家社区主任赵淑淳告诉记者,业主可以向市信访局、市住房和城乡建设委员会、各区物业办、街道办事处信访维稳综治办、社区等部门、单位反映问题。同时各级政府部门也应责无旁贷的为业主沟通、协调以致解决问题。“当业主权益受到侵害时,向政府有关部门投诉,这应该是业主维权的一个有效途径。”赵淑淳说,保护业主的合法权益就是保护公民的合法利益 ,这是政府“立党为公,执政为民”的庄严承诺。而且,政府有足够的资源、资料、权力、权威来帮助业主解决问题。同时,《本溪市物业管理条例》第六十三条也明确规定,相关行政主管部门的工作人员在物业管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

律师帮助:注意取证,必要时可向法院提出诉讼

“当协商谈判和行政投诉都不能解决业主与物业之间的纠纷时,或者是被投诉人对行政执法裁定不服时,寻求法律帮助可能是业主维权的最后途径。”辽宁平正律师事务所律师吕巧玲认为,业主与物业之所以产生纠纷,很多问题在于业主认为物业服务不到位,因此对物业服务合格的标准界定很重要。物业服务是否合格以及合格的标准,要结合每个小区的具体情况来看,既有最低限度要求,也有合同约定标准。其中,最低限度要求是我国相关法律做出的强制性标准,这是物业公司必须要遵守的。主要包括《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及我市制定的配套实施规定、办法等。仅仅以不违反法律法规的强制性规定认为物业公司的服务就到位了是不够的,还要看物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》和物业公司分别与业主签订的《物业服务合同》中其承诺的标准是否兑现。

很多时候,业主与物业之间一旦有了纠纷,有的业主会以不交物业费的方式抗衡,物业公司也使出了杀手锏停水停电。那这样的做法合理合法吗?对此,吕巧玲表示,根据《物业服务合同》,按时交纳物业费是业主应尽的义务,所以业主在维权的时候也应该交纳物业费,并对物业服务不到位、违约行为进行依法维权。而对于是否减免物业费问题,需要双方协商、共同认可。减免物业费本身并不违反国家的禁止性规定,如果物业公司不同意,最终走入法律程序,只要业主能够证明在此前的协商过程中提出的要求合理且对方的违约行为存在,也会得到法官的支持的。但是物业公司以不交物业费为由采取断水断电的做法是一种侵权行为。如果业主遇到此类情况,一是可以书面要求恢复供水供电并保留证据;二是业主要尽量团结起来,以集体的方式谈判,成立业主委员会的由业主委员会出面协调;三是向行政机关投诉并向媒体曝光。必要时可以通过诉讼的方式,追究物业公司私自断水断电造成的直接经济损失。

“如果业主想要采取法律手段维权应该如何做?”对此,吕巧玲表示,如果业主对于现在的物业公司服务不满意,要注意取证。证据需要有三性:一是真实性,即证据是真实存在的,不是伪造的;二是合法性,即是符合法律规定,由法定的主体经过法定的程序取得的证据;三是关联性,即与案件有关的证据。业主要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的证据,可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式。同时,她建议业主多采取谈判的方式,在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动,主动去和物业公司交涉,告诉他们哪里做得不对,不应当收取你的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。吕巧玲同时提醒广大业主们,在日常生活中如果认为应当由物业公司履职尽责的情况,除现场拍照外还要尽量留存好自己向物业公司主张权利的证据,例如投诉信、督促函、报修记录、维修确认单等等,以便在诉讼中通过有针对性地组织证据来说明物业公司违约行为的存在。

业主在维权时应注意:

要重视签订好合同。要求物业企业提供的服务内容要明确,每一项服务内容达到的服务标准要量化。比如说要求物业企业每月定期检查维护电梯设备三次等。

要按照合同约定条款评判物业企业的服务是否到位。业主与物业企业之间是合同关系,业主评判物业企业的日常服务是否到位一定要依据合同,假如说合同约定物业企业每天清扫一次公共楼道,保洁人员按照约定做好了,就应当说物业企业该项服务到位,两次清扫之间的公共卫生需要业主自觉进行维护。

要明确维权责任人。明晰责任是业主维权的前提,业主在维权前一定要知道维权的对象。有的业主常因开发商遗留问题、未办理产权证、个人财产受损等原因与物业企业发生冲突,这些都不是物业服务合同约定的内容,不属于物业企业的职责范围。

要善于行使业主的权力。物权法确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利,即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”。在行使这一权利时,应当占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

要理性维权。业主与物业企业之间发生的矛盾纠纷要尽量通过双方协商解决,双方协调不了的可以到小区所在地的区、县物业办申请调解,还可以依法向法院提起诉讼。




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