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怎样管理好小区?如何化解矛盾?

发布时间:2018/1/2 14:09:21   点击次数:

   华商报讯(记者 马虎振)小区怎样才能管理得更好?怎么做才能化解各种矛盾?近日,在西安举行的陕西省第一届社区治理高峰论坛上,专家们分享的观点让与会的各个小区业委会主任和业主大会筹备组业主代表们感到很有收获。
  >>社区治理
  有职责就要履行
  不履行就要被问责
   该论坛由西北政法大学法治陕西建设协同中心、中国人民大学公共政策研究院等单位联合举办,本届论坛主题为“法治护航多元共治”。主题包含四个方面:“社区治理与政府服务、法治保障”“社区治理与多元协商”“社区治理与物业服务”“社区治理与专业服务”,多位外地知名专家参与了本次会议。西安不少小区的业委会主任、业主大会筹备组代表也参加了会议。
   西北政法大学副校长王瀚在致辞中表示,社区治理是国家治理体系和社会治理能力提升的十分重要的组成部分,随着我国国力的提升、宜居生活水平的提升,越来越多的国外人士到中国定居生活,社区文化的多元、包容以及社区管理的信息化、政策化手段和政府探讨多元的治理体系,都是必须要面对的问题。
   西北政法大学《法律科学》主编韩松认为,社区治理法律法规体系至少应该包括党内法规、地方法规、关于自治的法律、民事法律法规、民间法五个方面。要重点强调基层法治政府建设。因为衔接社区治理这一块,都在最基层的。一个法治政府,法律规定的职责,必须要得到执行。有职责就要履行,不履行就要被问责。要建立健全社区自治组织、社区服务组织,如果业主委员会在很多小区还成立不了,那么这一块就不现实。
  >>社区协商
  建议实行“两委三方制”
  由社区党建来构建平台
   北京市海淀和谐社区发展中心研究员邵里庭说,为什么要进行社区协商?非常简单,社区是一个多元组织的组合。其中,最重要的有三块:居委会、业委会、物业。它们各自有自己的目的、自己的特征。怎么在社区的范围之内进行协商呢?建议实行“两委三方制”,就是业委会、居委会和物业三个机构来共同协商,由社区党建来构建这个平台。可是仅有这三方面的负责人是不够的,社区的协商要从根上协商,才能商到位、商到头。
   “现在为什么好多物业公司老怕别人把它炒了?关键问题是,它始终把自己孤立于社区服务对象之中。本来有楼管员,要到楼里去跟所有的业主进行沟通,但为了省钱把楼管员撤了,那它就跟业主隔了一道墙,客服不下去,物业费上不来,人际不熟悉,吵架连连。”邵里庭说。
   社区协商,建议大家开好四个会:一是议政会,就是过去的文件宣传;二是恳谈会,有事情让大家说出来;三是协商会,目的就是为了求同存异;四是协调会,协调会就是碰到具体的问题进行技术性的专业处理。
  >>物业管理
  有法规没利用
  6年未处罚一个物业公司
   西安市心晴雅苑小区业主委员会主任周洪斌介绍,他们小区2003年建成,2011年成立了第一届业主委员会,2014年换届。她是第一届和第二届两届业委会主任。2012年业委会在西安第一次用公开招标的形式更换了一个不给业主服务、不跟业主合作的物业公司,后来又与一个物业公司合作,在西安率先实行了酬金制物业管理模式。
   周洪斌说,在带领业主们维权的过程中,她深刻地体会到一个问题,“如果法规大家不用,就是一纸空文”。《西安市物业管理条例》从1999年第一版,到2017年实施的第四版已经实施并修改多次。其中,2010年6月开始实行的第三版《西安市物业管理条例》第七章法律责任中共有20条违规处罚规定。对于西安市物业服务企业违反该条例的行政处罚情况,她在2015年底向西安市房管局提交了一份政府信息公开申请。2016年1月7日,她得到的答复是:“经查,截至目前我局没有对我市辖区内的物业服务企业依据该条例的有关规定进行过行政处罚。”也就是说,该条例第三版实施近六年的时间里,西安市房管局没有处罚过一个物业公司。难道是六年的时间里所有的物业公司从来没有发生过违规的情况?
  >>物业管理行业
  正面临转型发展阶段
  资本市场将越来越多介入
   多位物业服务企业负责人也参加了这次会议,令人有点意外的是,他们均表示支持业主们成立业委会。
   一位物业企业负责人表示,物业管理行业目前正面临转型发展阶段,未来三大风口将决定这个行业未来十年所有的创新主题、创新主线。这三个风口分别是资本、互联网+、业主本身。资本市场越来越多地介入物业管理的发展,如果真正要让客户的价值得到发掘,让社区终端市场爆发,就必须将更多资源倾向于业主这一块,从企业运作的角度来讲,物业服务企业会更多关注业主,更多的去提升为业主服务的水准。从企业维度看业主自身的发展,相信西安的市场会越来越规范。
   另一位物业企业负责人提出,要得到业主的满意,就要关注业主关注的焦点问题,去帮助业主解决问题。一是明确物业管理服务业主处理好各种关系,二是提高业主自治的管理水平,三是提高物业服务企业自身的水平,从基础服务到延伸服务。四是要规范物业管理市场。物业服务市场目前存在一些问题,真正的好的物业服务企业,首先要有社会责任,为社会和谐稳定贡献力量。
  >>先进理念
  第三方机制不可或缺
  可提高社会管理的服务质量
   在会上,来自北京、杭州的市场化第三方机构负责人介绍了“第三方”理念。
   国内首家物业服务质量评估监理企业创始人黄传炜介绍,辽宁省已经以省级授权方式,受理了辽宁省第三方评估机制。社会治理当中,第三方机制是不可或缺的。就物业管理活动的过程而言,第三方机制主要包括以下环节:物业费第三方评估,物业交接第三方承接查验,物业服务质量第三方评估监理,业主组织建设与运作。第三方对于开发建设单位、物业服务企业、业主组织、政府公共管理都有很具体的社会价值。
   《人民日报》社人民网房产公益顾问舒可心介绍,政府选择市场机构的优点,首先是节约成本,人才培养、机构维持的成本都节约了。其次政府委托第三方做事,干不好的话是第三方的问题。另外,关键是能够提高社会管理的服务质量,因为它是市场优化通过采购来解决的。
   来自杭州的第三方机构负责人娄云林介绍了他们在帮助业主们召开业主大会、选举业委会以及业委会换届、选聘物业等方面具体的做法。他们公司还率先就业主大会会务服务标准申请了ISO9001认证。  



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