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拒缴物业费,并非维权最佳方式

发布时间:2018/1/5 12:09:12   点击次数:

来源:天津日报

  近期有报道,温州一小区为催缴物业费,在部分小区公共区域进行停电,并限行电梯。但小区业主则反映,小区治安管理差,消防设施没有维护,道路与门庭破损没有维修,地下车库管理混乱,二次供水抄表存在管理失职,等等。

  近年来,因物业擅自涨价、服务不到位,业主为此拒缴物业费,物业为催缴物业费而停水停电、限行电梯等引起的物业与业主之间冲突不断,那么,发生纠纷双方应如何维权,物业停电停水是否违法,物业擅自提升物业费,业主如何维权,业主遇服务不到位情况是否只有拒缴物业费一种方式?今天,我们请法律界人士借上述案例从法律角度进行分析。

  法律支持 天津冠达律师事务所

  业主未缴纳物业费

  物业停水停电 违法

  业主和物业之间形成的是物业服务合同的法律关系,物业服务合同一般包括对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  物业除了依照合同约定履行收缴物业费、开展管理服务外,还应当对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  业主可以依照合同约定监督物业服务,对服务不到位或违反合同约定的地方,提出纠正意见,也可以根据实际情况制定小区规约供全体业主遵守。此外,业主也应履行自身按时缴纳物业费和遵守小区规约的义务。

  在业主拒绝缴纳物业费的情况下,由于物业与业主是平等的民事主体,物业擅自采取停水、停电等措施来催缴物业费的做法是违法的。因为,根据《合同法》的相关规定,业主用电、用水是业主与相关的供电、供水企业达成的供电、供水合同,即使业主发生了欠缴水费、电费的行为,也只能由供水、供电企业来催缴,物业因不是合同相对方,无权断水、断电。此外,物业在受委托收取电费和水费情况下,即使业主拒缴水电费,物业也无权擅自采取停水、停电措施。既然业主家的水电不能停,那么小区公共区域的水电能停吗?律师认为,小区公共区域的所有权归属业主共同所有,物业在未取得所有权人同意的情况下,也是无权停水、停电的。

  业主没有缴纳物业费

  物业限行 违法

  根据《物权法》相关规定,小区的公共道路归属于业主共同所有。因此,业主可以自由通行于小区的任何公共区域,物业不能以未缴物业费为由对业主进行限行。同样的道理,小区的公共区域,诸如道路两旁的广告箱、电梯内的广告收入等,都属于全体业主共同所有,物业无权据为己有。对物业企业而言,如果发生业主拒缴物业费的情况,应依据物业服务合同的约定,向人民法院提起诉讼。物业擅自将业主“拒之门外”或进行限行,甚至怠于履行合同约定义务,依法应承担相应的法律责任。

  物业擅自上涨物业费,业主该如何维权?

  1.物业费不能说涨就涨。物业费的调整,相当于是对物业服务合同的内容进行变更,而物业所服务的区域,实际上是整个小区的公共部分,与全体业主都有关系。因此,根据《物权法》第76条第一款第(七)项和《物业管理条例》第11条第(七)项的规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当由业主大会来作出决定。根据《物权法》第76条第二款和《物业管理条例》第12条第三款的规定,业主大会在对上述问题作出决定时,需要征得双重赞成票,即:专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说,不但要全体业主中有超过半数的业主同意调整物业费,而且这些投赞成票的业主所拥有的房屋的建筑面积总和也要超过整个物业服务区域总面积的一半才可以,否则就不能通过。而根据《物业管理条例》第12条第一款的规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。而如果业主和物业公司就物业费调整协商不成,业主大会可以重新选聘物业管理企业,也可自行管理物业。

  2.物业擅自上涨了物业费,业主该如何维权?针对物业乱涨价的行为,业主可以采取多种形式维护自身的合法权益:一是向物价部门和街道物业主管部门投诉,由相关部门进行调查,对违规违法的,可依法责令改正并予以行政处罚;二是由业主委员会向法院提起违约诉讼,要求物业按照合同约定履行相应的物业服务义务;三是业主个人可根据实际情况的不同,提起相应诉讼。

  物业服务质量不到位

  业主该如何维权?

  对于现实生活中经常发生的因物业服务质量差或怠于履行相应义务,业主拒缴物业费而引发的矛盾,根据《物业管理条例》的相关规定,可由业主自行成立监督委员会,对物业的履职行为进行监督,及时督促物业公司改正,对于达不到合同约定的,业主委员会可依法解除物业服务合同,变更物业服务企业。对于广大业主而言,应当增强监督和法律意识,平时注重证据的收集,及时向业主委员会或物业反映,同时,业主自身也应注意履行合同约定义务,按时缴纳物业费,不能随意以物业服务不到位或履职不力为由拒缴物业费。

  小区业主和物业公司之间的矛盾、纠纷,近些年屡见报端。总结原因,一方面由于小区物业管理不到位,造成小区业主不满情绪,从而以不缴纳物业费作为对抗物业公司管理不到位的手段;另一方面由于小区业主不缴纳物业费,从而又造成物业公司改善管理没有积极性,长此以往,恶性循环。

  作为物业公司应当看到自身的问题,只有不断提高管理水平,服务质量,小区环境和治安好了,让业主享受到了优质的服务,物业费的收缴也就不再难了;另一方面,作为业主,缴纳物业费也是合同中约定的义务,对于物业公司服务不到位的地方可以通过合法途径进行维权,拒缴物业是最不可取的维权方式。




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