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小区物业考评 按何标准?

发布时间:2018/3/2 13:48:32   点击次数:

来源:滨海时报

几天前,2017年度天津市实施专业化物业管理的商品房住宅小区物业服务等级化考评结果向社会公布。该考评结果显示,截至去年年底,本市共组织检查考评商品房住宅小区1712个,达优秀标准261个,达良好标准585个,达合格标准848个,不合格小区18个,这其中新区就有三个不合格小区榜上有名。然而在看了这份商品房住宅小区物业服务等级化考评结果后,一些细心的市民也提出疑问,虽然物业是分等级的,但每个物业的管理都是不同的,考评标准是什么?物业费到底都包括哪些服务?物业费收的过高,业主如何维权?时报记者 张玮

  天津市小区物业考评标准

  中岳律师事务所的潘玉华律师说,天津市商品房住宅小区物业服务考评推行“双四级”标准:将基本服务内容和标准划分为一级、二级、三级、四级四个服务等级,对每个服务等级考评区分为优秀、良好、合格和不合格四个考评标准;机电设施设备日常运行养护管理实行统一服务等级,区分为优秀、良好、合格和不合格四个考评标准。综合上述两项考评结果,确定为被考评商品房住宅小区物业服务考评结果。

  小区物业费应该按照物业管理服务等级标准收取。服务等级内容包括:基础条件、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务等。如果小区物业管理企业没有按照合同提供相应等级的服务而越级收费,业委会有权要求小区物业管理企业更改收费等级或者诉诸法律。

  小区物业费包括哪些内容?

  潘律师说,根据《物业管理条例》等相关规定,物业管理费中包括了(一)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;(二)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;(三)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等;(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;(八)公共区域植花、种草及其养护费用;(九)更新储备金,即物业配套设施的更新费用;(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用;(十一)节日装饰的费用;(十二)管理者酬金;(十三)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;(十四)公共电视接收系统及维护费用;(十五)其他为管理而发生的合理支出。

  小区物业费由谁来定价?

  小区物业收费标准是有法可依的。一般小区刚刚建成时,由开发商聘用的物业公司即前期物业公司对小区进行管理。根据前期物业服务合同,物业收费标准由开发商和物业公司确定,在确定收费标准时,应参照相关规定执行。如果小区由前期物业公司管理,物业收费只要在管理部门公布的调整价位之内,都是合法的。

  如果小区已经成立业主委员会,物业服务收费实行市场调节价,由业委会和物业公司自行协商制定收费标准;前期物业服务合同期满但未成立业主委员会的,则必须经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主(双过半业主)同意,由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间,物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动,如要调整收费标准,物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示,并经双过半业主同意。同时,按照国家现有的政策,前期物业公司由开发商招聘,而小区成熟后应该成立业主委员会,对小区物业公司进行招标。

  另外,针对商品房的物业收费,相关部门对其收费价格并没有明确的限制,执行市场调节价。物业公司收取的物业费应依据小区的面积、层数、服务等级和标准来制定。业主如果认为物业收费不合理,或对物业服务不满意,可向房管部门反映,也可由业主委员会代表业主维权。




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