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大连发布《大连市物业管理条例(草案)》

发布时间:2018/8/31 16:31:28   点击次数:

来源:大连日报

  关于征求《大连市物业管理条例(草案)》

    意见的通告

    《大连市物业管理条例(草案)》已经2018年8月28日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议第一次审议。为进一步做好地方性法规面向社会征求意见的工作,推进科学立法、民主立法,按照《中华人民共和国立法法》《大连市人民代表大会及其常务委员会立法条例》的相关规定,现将草案全文公布,听取社会各界的意见和建议。请于2018年9月12日前将意见以来函或者电子邮件的形式反馈至市人大常委会法制工作委员会。

    来函请寄:大连市西岗区人民广场四号

    大连市人大常委会法制工作委员会审议处

    邮编:116011

    电子信箱:dlrdfgw@126.com

    联系电话(传真):0411-83722331

    特此通告。

    大连市人大常委会办公厅

    2018年8月28日

    第一章 总则

    第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、文明、和谐、有序的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

    第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

    第三条【管理体制】市及区(市)县物业管理行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

    公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理部门应当按照各自职责,相互配合,依法做好物业管理的相关工作。

    街道办事处或者乡镇人民政府以及居(村)民委员会按照规定职责做好辖区物业管理相关工作。

    具有行政管理职能的市人民政府派出机构根据授权,负责区域内物业管理活动的监督管理工作。

    第四条【行业协会】鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

    物业行业协会应当依照国家和省有关规定,制定行业服务规范,建立和完善行业诚信和自律机制,加强行业人员行业道德和业务培训,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,协助政府有关部门调解和处理物业管理纠纷,维护物业服务企业的合法权益。

    第二章 物业管理区域建设与前期物业管理

    第五条【物业管理区域划分】物业管理区域划分和调整应当符合国家、省的有关规定。建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,将划定的物业管理区域下列资料送交区(市)县物业主管部门备案,并在商品房销售合同中明示和商品房销售现场公示:

    (一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

    (二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

    (三)车位、车库的数量和位置;

    (四)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;

    (五)物业服务办公用房和业主委员会用房等物业服务用房的面积和位置;

    (六)共用设施设备名称及权属;

    (七)其他需要明示的场所和设施设备。

    第六条【物业服务用房】物业服务用房应当按照国家和省的规定配置和管理。一个物业管理区域原则上配置一套物业服务用房。

    第七条【前期物业服务企业选聘】建设单位应当依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。属于住宅且建筑面积超过三万平方米的,应当通过招投标的方式选聘;不足三万平方米的,经区(市)县物业主管部门批准,可以采取协议方式选聘。

    建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同,约定合同期限、合同解除条件、物业服务费用和计费方式构成等事项,并在签订前期物业服务合同之日起三十日内,到区(市)县物业主管部门备案。

    商品房销售合同的附件应当包括前期物业服务合同以及临时管理规约。

    第八条【前期物业服务企业更换】有下列情形之一,需要终止前期物业服务合同并更换物业服务企业的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。人数和面积未达到过半数要求的,建设单位应当报区(市)县物业主管部门,在其监督指导下依法组织另行选聘:

    (一)物业服务企业违约,致使合同目的不能实现的;

    (二)物业服务企业提出解除合同的;

    (三)物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的;

    (四)前期物业管理合同期满的;

    (五)专有部分面积占建筑物总面积超过百分之二十的业主且占总人数超过百分之二十的业主(以下称百分之二十以上业主)提出更换物业服务企业申请的。

    新聘物业服务企业确定后,建设单位应当在与其签订合同之日起十日内将更换物业服务企业的情况书面告知物业买受人并在销售场所、物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,重新办理备案手续并报物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。有条件的,应当及时更换商品房销售合同附件中的前期物业服务合同。

    第九条【承接查验】新建物业交付使用前,建设单位应当依法向物业服务企业移交相关资料,并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。承接查验时可以邀请区(市)县物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府参加。经查验合格的,建设单位与物业服务企业应当签订承接查验协议,注明物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项;未经查验或者查验不合格的,物业服务企业不得承接,物业不得交付使用。

    物业服务企业应当自物业交接后三十日内至区(市)县物业主管部门依法办理备案,并于备案后十五日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

    物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档,建立物业承接查验档案,并妥善保管。

    第三章 业主、业主大会及业主委员会

    第十条【业主】业主身份的认定,按照有关法律、法规和《辽宁省物业管理条例》的规定执行。

    业主是物业管理的主体,依法享有参与物业管理各项活动的权利,履行遵守管理规约(含临时管理规约)、业主大会议事规则、物业管理区域内相关管理制度、执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定,以及按时交存住宅专项维修资金和物业服务费等义务。

    业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。业主有拒绝支付物业服务费、不交存住宅专项维修资金以及实施损害其他业主合法权益行为的,可以按照管理规约和业主大会议事规则对其参加业主大会会议、行使投票权等共同管理权进行限制。

    第十一条【业主大会】物业管理区域内的全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第十二条【首次业主大会会议】建设单位自首套房屋交付之日起,应当按月将物业管理区域内房屋交付情况报送区(市)县物业主管部门,并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。

    交付情况符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的,应当依法申请、组建首次业主大会会议筹备组,建设单位或者其委托的物业服务企业应当及时提供必要的材料。

    建设单位、物业服务企业拒绝提供相关资料,或者建设单位已经注销的,街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询,不动产登记机构应当提供并不得收取费用。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用,不得泄露或者另作他用。

    第十三条【首次业主大会筹备组】首次业主大会会议筹备组人数为七人以上至十五人以下单数,其中业主代表的人数不少于筹备组总人数的百分之五十,由街道办事处或者乡镇人民政府确定名额分配及推荐办法并组织全体业主推荐;建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,增加一名业主代表。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

    筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。出现下列情形之一,需要更换成员的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织重新推荐或者由委派单位及时更换,更换后应当重新公告:

    (一)百分之二十以上业主对筹备组成员提出异议的;

    (二)业主代表出现不符合任职条件情形,以及实施危及建筑物的安全或者损害其他业主的合法权益行为,且经全体筹备组成员过半数同意更换并签字确认的;

    (三)建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表出现不能履行职责情形的。

    第十四条【筹备组会议】筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议,组织筹备组成员依法履行拟定首次业主大会会议审议事项、确定会议表决规则等工作职责,筹备组成员不得委托代理人参加会议。

    筹备组会议就相关事项作出的决定,应当经全体筹备组成员过半数同意和签字确认,制作书面记录并存档。

    筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。业主有异议的,应当在公告期满前以书面形式向筹备组提出,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内组织复核或者修改,并书面告知异议人。

    第十五条【首次业主大会会议召开】筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议,一百八十日内组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会,异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的,由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散并另行组建。

    业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后,筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交给业主委员会,并自行解散。

    第十六条【首次业主大会工作经费】首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由区(市)县人民政府承担。

    首次业主大会会议召开后,筹备组应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公示筹备经费筹措、使用情况,接受业主监督。业主在公示期提出异议的,筹备组、业主委员会应当解释说明并协调解决。

    第十七条【业主大会会议召开一】业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议;有下列情形之一的,应当及时组织召开临时会议:

    (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的;

    (二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

    (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

    (四)业主委员会主任不能继续胜任,或者成员缺额人数超过总人数三分之一且无候选委员递补的;

    (五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

    业主委员会未按照前款规定组织召开业主大会会议的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;逾期仍不组织召开或者无法召开的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

    第十八条【业主大会会议召开二】召开业主大会会议,应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果(含业主未参与表决情形)等于会议召开十五日前发送全体业主,并在物业管理区域显著位置发布不少于七日的公告。

    住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会会议,还应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。

    第十九条【投票表决规定一】业主大会会议表决应当采用纸质或者经实名认证的手机短信、微信等信息化方式实名投票。业主大会会议表决前,应当对参加业主大会会议的业主身份组织核实确认。

    业主可以书面委托代理人参加业主大会会议,代理人应当根据委托内容进行投票表决。一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选其中一人参加业主大会会议。

    投票表决期间,业主不在物业管理区域内居住的,应当及时通知。

    第二十条【投票表决规定二】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与表决。除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,可以按照管理规约或者业主大会议事规则,对表决事项业主未进行投票的,推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。

    前款所称的过半数业主,需要同时满足专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上且人数占参与表决业主人数二分之一以上的条件。

    业主大会的决定、决议应当报街道办事处或者乡镇人民政府,并在物业管理区域显著位置进行不少于七日的公告。

    第二十一条【业主委员会产生】业主委员会由业主大会会议依法选举产生,具体人数、任期由业主大会议事规则确定,每届任期不超过五年,可以连选连任。

    业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法到区(市)县物业主管部门办理备案。区(市)县物业主管部门应当自收到备案资料后十日内出具备案证明,并在出具证明之日起二十日内将备案资料抄送市物业主管部门及所在地公安机关、街道办事处、居(村)民委员会。

    业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

    第二十二条【委员要求】业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,符合法律、法规规定的资格条件,依法履行业主义务,熟练掌握物业管理基本知识,并不得有下列行为:

    (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

    (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

    (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

    (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

    (五)侵占、挪用住宅专项维修资金、公共收益资金以及其它业主共有财产;

    (六)法律、法规禁止的其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

    业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员资格。

    业主委员会委员任期内资格终止的,应当自终止之日起三日内移交其保管的档案资料、印章以及业主共有的其他财物。

    第二十三条【业委会会议】业主委员会会议每年至少召开一次,并应当有全体委员半数以上出席。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

    业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上同意,并自决定作出之日起三日内,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

    第二十四条【财务管理】业主委员会应当建立规范的财务管理制度,妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、住宅专项维修资金、公共收益资金应当按照财务要求分别建账管理。

    第二十五条【工作经费】业主大会和业主委员会工作经费由全体业主负担,可以从公共收益资金中支出。经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,经业主大会议事规则或者管理规约明确。

    第二十六条【公布资料义务】业主委员会应当依法向业主公布相关情况、资料,接受业主监督。未按规定进行公布的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

    第二十七条【印章管理】业主大会、业主委员会应当建立健全印章监督管理与使用制度。印章遗失、损坏的,业主委员会应当及时在本市新闻媒体上声明作废,并持相关材料重新申请刻制。

    居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会印章的使用进行监督。

    第二十八条【业主委员会换届】业主委员会任期届满六十日前,应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会,并在其指导、协助下组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

    业主委员会应当向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物。

    第二十九条【居村委会代行】出现下列情形之一的,可以由居(村)民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责,直至新一届业主委员会成立。

    (一)经街道办事处或者乡镇人民政府指导仍不能成立业主大会以及业主委员会的;

    (二)业主委员会委员不足半数的;

    (三)不履行业主委员会职责,拒不整改的;

    (四)业主委员会侵犯业主合法权益,拒不整改的;

    (五)业主委员会从事与物业管理无关的活动,拒不整改的;

    (六)原业主委员会届满,新一届业主委员会尚未成立的。

    第四章 物业服务与物业使用维护

    第三十条【物业服务企业选聘】业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。

    物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容,期限一般为三至五年。

    合同生效时前期物业服务合同仍在履行期间的,前期物业服务合同终止。

    第三十一条【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照法律、法规和物业服务合同的约定履行相关义务和提供相关物业服务,加强人员管理,配合公安机关做好技防设施的监督检查与资源整合工作,并不得干扰业主自治活动。

    第三十二条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,根据不同物业的性质和具体服务项目确定收费方式和标准,并在物业服务合同中明确约定。

    物业服务费按不动产权证登记的房屋建筑面积计算和收取。尚未进行物权登记的,以测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,以房屋买卖合同载明的面积计算。

    属于前期物业服务的,按照《辽宁省物业管理条例》的有关规定执行。

    第三十三条【公示信息】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行公示,每次公示不少于十日:

    (一)物业管理区域相关资料;

    (二)物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务企业投诉电话;

    (三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

    (四)电梯、消防、监控等共用设施设备运行状况和日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

    (五)物业服务各项费用年度收支情况;

    (六)房屋装饰装修及使用过程中的安全事项;

    (七)其他应当公示的信息。

    业主对公示内容有异议的,可以向物业服务企业提出,物业服务企业应当予以答复。

    第三十四条【物业服务企业退出】物业服务合同期限届满六十日前,业主大会决定续聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当书面通知物业服务企业,同时在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。物业服务企业应当在收到通知后就退出事宜与业主委员会进行协商,并在合同终止或者解除二十日前,移交法律、法规规定的资料和财物,办理完交接手续。

    交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备以及其他属于业主共有的资产和物品状况进行确认,出现损坏、丢失以及其它无法正常使用情况的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

    交接完毕后,新聘物业服务企业应当至区(市)县物业主管部门办理备案。

    第三十五条【物业诚信档案】物业服务企业有下列情形之一的,记入物业服务企业诚信档案:

    (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

    (二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

    (三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

    (四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共有部分和共用设施设备用途的;

    (五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

    (六)干扰和阻挠业主自治的;

    (七)提供物业服务质量明显不符合合同约定的;

    (八)就业主共同管理事项擅自向业主征求意见的;

    (九)限制业主选择电信运营企业以及其他单位服务的;

    (十)法律、法规规定的其他情形。

    物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金等严重损害业主利益行为的,录入其所属物业服务企业的诚信档案。

    第三十六条【非本市企业信息登记】非在本市注册登记的物业服务企业在本市从事物业管理活动的,应当到市物业主管部门进行信息采集。

    第三十七条【一般使用规范】物业管理区域内,使用物业,以及利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动,应当遵守法律、法规、规章、管理规约的规定。

    发现物业管理区域内违反有关治安、环保、行驶和停放车辆、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和管理规约的行为,相关业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业,业主委员会、物业服务企业应当制止并及时向城市管理执法、公安、民政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空等有关行政管理部门报告。

    因前款规定的违法违约行为合法权益受到侵害的,可以依法向人民法院提起诉讼;属于侵害业主共同利益的,业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定,代表业主大会向人民法院提起诉讼。

    第三十八条【业主告知义务】业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,对物业服务费用的结算和交纳作出明确约定并告知业主委员会、物业服务企业相关情况。

    承租人使用物业对其他业主生活造成负面影响的,出租业主应当及时制止。

    第三十九条【专营设施使用】物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

    有关专业经营单位在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,应当在施工十五日前,与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后,方可施工。物业服务企业应当对施工情况进行监督。

    第四十条【共用部位维修】建设单位和物业买受人应当依法交存住宅专项维修资金。建设单位在办理购房合同网上备案之前,将建设单位和物业买受人应交住宅专项维修资金一次性交存至市物业主管部门设立的住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用时向物业买受人收取物业买受人应交住宅专项维修资金。

    市物业主管部门应当设立住宅专项统筹维修资金,将维修资金利息的增值部分和除公有住房外的房屋灭失后无法退返的维修资金作为房屋专项统筹维修资金,主要用于支付聘请专业工程造价咨询机构工程审核费、应急维修项目审核费、应急维修费、其他必需的管理费用等。

    第五章 监督管理

    第四十一条【市物业部门职责】市物业主管部门履行下列职责:

    (一)建立全市物业行政监管综合管理平台、物业管理行业信用信息平台、物业管理招标投标平台;

    (二)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

    (三)建立完善分级培训辅导体系、物业服务企业服务标准与质量考核体系和信用评价体系;

    (四)指导和监督各区(市)县开展物业管理行政监管工作;

    (五)制定物业管理相关示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议范本;

    (六)制定业主大会指导规则、物业管理招标投标管理、物业服务企业信用等级评定、住宅物业服务标准、物业管理行政工作目标责任考评、物业服务企业诚信档案与评价管理、住宅专项维修资金使用以及其他配套实施办法;

    (七)法律、法规规定的其他职责。

    第四十二条【区物业部门职责】区(市)县物业主管部门履行下列职责:

    (一)负责辖区内物业管理区域备案、物业承接查验备案、业主委员会备案、前期物业服务合同备案;

    (二)负责指导、协调、监督辖区内住宅专项维修资金划转使用工作;

    (三)负责辖区内物业服务企业信用信息征集、核查工作;

    (四)组织开展辖区内物业服务项目调查,建立相关物业管理档案;

    (五)指导、监督辖区内街道办事处或者乡镇人民政府调解处理物业管理矛盾纠纷;

    (六)责令限期改正或者撤销辖区内业主大会、业主委员会的违法决定;

    (七)组织辖区内业主委员会和物业服务企业开展综合治理工作;

    (八)法律、法规规定的其他职责。

    第四十三条【街道职责】街道办事处或者乡镇人民政府履行下列职责:

    (一)配合区(市)县物业主管部门做好辖区内物业管理区域划分调整、新建物业承接查验、住宅专项维修资金使用等监督管理工作;

    (二)组织辖区内成立首次业主大会会议筹备组;

    (三)指导、协助和监督辖区内业主大会成立、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;

    (四)指导和监督辖区内业主大会、业主委员会开展日常工作;

    (五)协调辖区内物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

    (六)协调和指导辖区内老旧住宅区物业管理工作;

    (七)法律、法规规定的其他职责。

    第四十四条【社区】居(村)民委员会可以向业主委员会派驻代表,列席业主委员会会议,监督和指导业主委员会的日常工作,及时向街道办事处或者乡镇人民政府和区(市)县物业主管部门汇报情况和提出召开有关会议的建议。

    建立健全社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调制度,组织业主依法开展自治管理,及时解决业主自治中存在的困难和问题。

    第四十五条【教育培训】物业主管部门以及街道办事处或者乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作,增强业主自治管理的能力和意识,提高相关工作人员以及业主委员会委员的物业管理水平。

    第四十六条【第三方评估】物业主管部门、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业、业主大会可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务项目交接和查验、物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况评估。

    物业服务评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

    第四十七条【投诉制度】物业主管部门和城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等有关行政管理部门应当建立物业管理服务投诉受理制度和公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面违法行为投诉登记制度,在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为,答复处理结果,并对实名投诉、举报人予以保密。

    第四十八条【老旧住宅区】老旧住宅区改造应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定改造、管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善综合环境和实施有效管理。

    第六章 法律责任

    第四十九条【法律责任】违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第五十条【业委会责任】业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

    第五十一条【委员责任】违反本条例第二十二条规定,由于业主委员会委员的行为造成其他业主损失的,依法承担民事责任。

    第五十二条【建设单位责任】违反本条例规定,建设单位有下列情形之一的,由区(市)县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由物业行政执法机关予以处罚,同时列入违法失信黑名单:

    (一)违反本条例第五条规定,未按照要求办理物业管理区域资料备案手续的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (二)违反本条例第七条规定,未依法选聘前期物业服务企业,以及未按照要求办理备案手续的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (三)违反本条例第八条规定,更换前期物业服务企业不符合要求的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (四)违反本条例第九条规定,未按照要求进行物业查验或者查验不合格即交付使用的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (五)违反本条例第十二条规定,未按照要求报送房屋交付情况的,处二万元以上五万元以下罚款。

    第五十三条【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由区(市)县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由物业行政执法机关进行处罚,同时列入违法失信黑名单,一年内不得承接物业服务项目:

    (一)违反本条例第九条规定,未经查验或者查验不合格即承接物业,以及未按规定办理备案手续的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (二)违反本条例第三十三条规定,未公示相关信息或者公示内容失实的,处五千元以上五万元以下罚款;

    (三)违反本条例第三十四条规定,未按期退出物业管理区域、办理完交接手续的,处五万元以上十万元以下罚款;

    (四)违反本条例第三十七条规定,发现违法违约使用物业行为未制止并及时报告的,处二千元以上二万元以下罚款。

    第五十四条【部门责任】违反本条例规定,物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为的,由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

    第七章 附则

    第五十五条【定义】本条例所称老旧住宅区,是指2000年12月31日以前交付、配套设施设备不齐全或者破损,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的住宅小区。

    第五十六条【实施时间】本条例自 年 月 日起施行。




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